Bong bóng bất động sản Trung Quốc sắp vỡ?
11:18' 3/2/2010
|
|
Giá bất động sản tại Trung Quốc đã tăng chóng mặt trong năm 2009 khiến báo chí dấy lên lo lắng về bong bóng trên thị trường bất động sản nước này. Tuy nhiên mức độ đáng lo ngại tới đâu vẫn còn là một điều khó dự đoán.
>> World Bank cảnh báo bong bóng BĐS Trung Quốc
>> Trung Quốc thắt chặt tín dụng BĐS
>> Trung Quốc đối phó với đầu cơ BĐS
|
 |
|
Ảnh minh họa | Truyền thông nước ngoài gần đây liên tục đưa tin thị trường bất động sản Trung Quốc sắp “nổ” đến nơi do bong bóng bất động sản tạo thành từ tăng trưởng tín dụng quá nóng tại nước này đã vượt ra khỏi tầm kiểm soát. Năm 2009, Trung Quốc tung ra gói kích thích kinh tế trị giá 586 tỷ USD, một trong ít gói lớn nhất thế giới.
Theo Tổng cục thống kê Trung Quốc, doanh số bất động sản tăng 75.5% tại Trung Quốc trong năm 2009. Giá bất động sản ở 70 thành phố tăng 7,8% trong tháng 12/2009, mức tăng mạnh nhất trong 18 tháng qua. Đặc biệt tại 2 thành phố lớn Thượng Hải và Bắc Kinh, giá căn hộ mới tăng 50-60% trong năm ngoái.
Rất nhiều lời cảnh báo không đầy đủ thông tin xung quanh thị trường bất động sản Trung Quốc đã được tung ra. Dường như giới truyền thông Mỹ đã chắc chắn về sự tồn tại của bong bóng bất động sản tại Trung Quốc cho dù họ đã đưa ra quá ít số liệu minh chứng cho điều đó.
Thị trường bất động sản là xương sống của nền kinh tế Trung Quốc. Nhu cầu bất động sản tăng vọt đã giúp Trung Quốc trở thành một phần quan trọng đối với sự hồi phục của kinh tế thế giới. Và sự “lao dốc” mạnh của thị trường bất động sản Trung Quốc có thể sẽ có ảnh hưởng xấu tới sự hồi phục của các nước phát triển.
Gần đây có một bài báo đưa ra một giả thiết về bong bóng bất động sản tại Trung Quốc khi cố gắng chỉ ra tỷ lệ giá bất động sản/thu nhập ở Bắc Kinh là 27-1, một mức định giá quá cao nếu so sánh gia một căn hộ ở Manhattan, trung tâm sầm uất của thành phố New York (Mỹ), là 3,4 triệu USD/căn hộ. Khái niệm này là rất buồn cười khi so sánh như vậy khi không hiểu sự khác biệt giữa Bắc Kinh và Manhattan.
So sánh bất động sản Bắc Kinh với Manhattan thì không khó nhưng phương pháp so sánh hợp lý là so sánh tỷ lệ thu nhập sau thuế của một cặp vợ chồng/giá bất đông sản trung bình ở từng thành phố và sau đó điều chỉnh theo sức mua thực thế theo thu nhập của mỗi cặp vợ chồng.
Một cặp vợ chồng tại Bắc Kinh thu nhập trung bình 14.368 USD/năm (7.184 USD/người). Nếu tính thuế thu nhập bình quân 10,2%/cặp, hay 1.437 USD, thì thu nhập sau thuế là 12.932 USD/cặp. Nếu so sánh, một người ở Trung Quốc thì chịu thuế ít hơn nhiều so với ở nước Mỹ.
Nếu thu nhập bình quân một gia đình ở Manhattan là 126.000 USD/năm (theo cục thống kê Mỹ) nhưng thực tế có thể cao hơn vì nó chưa bao gồm các khoản đầu tư cá nhân khác. Ở Mỹ có rất nhiều các khoản thuế, và sau khi trừ đi tất cả các loại thuế, một cặp vợ chồng ở Manhattan sẽ có thu nhập ròng bình quân 81.900 USD/năm, hay gấp 6,3 lần (về danh nghĩa) so với ở Bắc Kinh.
Giá bất động sản ở Bắc Kinh thì đang cao, tương đương 240 USD/m2. Trong khi giá ở Manhattan là khoảng 1.320 USD/m2, hay cao gấp 5,5 lần so với ở Bắc Kinh trong khi tỷ lệ thu nhập ròng là hơn 6,3 lần. Nếu so sánh một cách tương đối theo thu nhập khi thu nhập ở Manhattan cao hơn và giá bất động sản thì đang thấp hơn đi (do suy giảm thị trường bất động sản Mỹ) thì hai nơi giá bất động sản được coi là tương đương nhau.
Hơn thế các bất động sản đang được bán tại Bắc Kinh là “sản phẩm mới”, nhà mới, nghĩa là có xu hướng cao giá hơn, trong khi tại Manhattan là các “sản phẩm cũ”, nhà cũ và thường có giảm giá hơn so với ‘sản phẩm mới” và nhà mới.
Các căn hộ nhỏ xinh tại Bắc Kinh khiến người mua cảm thấy giá cả phù hợp hơn. Và nếu kết hợp yếu tố “nhà mới” vào, rõ ràng bất động sản ở Bắc Kinh hợp lý hơn nếu so sánh với bất động sản ở Manhattan.
Các nhà kinh tế thường điều chỉnh GDP và thu nhập theo sức mua (PPP) của một số nước theo hướng tăng lên do chi phí sinh hoạt thấp hơn. Nếu tính cho Trung Quốc, sức mua thực tại Trung Quốc thường cao hơn gấp đôi thu nhập danh nghĩa.
Nói cách khác, một cặp ở Trung Quốc có sức mua gấp 2 lần thu nhập danh nghĩa của họ nhờ chi phí sinh hoạt thấp hơn. Do đó họ có xu hướng tiết kiệm được một số tiền cho bất động sản và điều này khiến giá bất động sản ở Bắc Kinh so với thu nhập thì vẫn là hợp lý.
Khoản 25% giao dịch bất động sản ở Trung Quốc là 100% tiền mặt, tỷ lệ trả chậm chỉ là 20% và khoản tiền trả chậm chỉ là 50%. Thị trường bất động sản Trung Quốc thì ít bị tác động bởi những người mua sử dụng tiền vay trong khi thu nhập của họ thì lại tăng lên nhanh chóng.
Trong vòng 6 năm tới, thu nhập dânh nghĩa của một cặp vợ chồng tại Trung Quốc được dự báo sẽ tăng gần gấp đôi. Cho dù có mua nhà trả chậm, thì cơ hội sở hữu một căn hộ ở Bắc Kinh là rất lớn. Sự thực là nếu mua hôm nay, 6 năm sau, nếu thu nhập tốt như vậy thì giá nhà hiện nay cũng không có gì là đắt đỏ.
Đồng NDT của Trung Quốc được cho là định giá khá thấp so với giá trị thực. Và khi nó trở lại giá trị thực một cách từ từ thì sức mua của người dân Trung Quốc sẽ cao hơn do hàng hóa nước ngoài rẻ hơn.
Nói một cách đơn giản, nếu so sánh tất cả các yếu tố thì giá bất động sản ở Bắc Kinh vẫn còn không đắt bằng ở Manhattan. Nếu so sánh giá bất động sản “không đắt” ở một số thành phố khác như Lisbon, Warsaw thì ở đó còn đắt hơn ở Bắc Kinh. Không chỉ hợp lý hơn giá bất động sản ở Mahattan, giá bất động sản ở Bắc Kinh thậm chí còn rẻ hơn trong vòng 6 năm tới.
(Theo báo chí nước ngoài)
|
 |
| MỖI TUẦN MỘT CON SỐ |
|
60.1%
|
Đây là kết quả khảo sát nhanh về nhu cầu sở hữu căn hộ cao cấp và bất động sản tại Việt nam trong chương trình gặp gỡ kiều bào đầu Xuân 2010 ngày 3/3/2010 tại Sunrise City, Tp. HCM do Cty Novaland tổ chức.
Tiến sĩ Lương Bạch Vân, Chủ tịch Hội liên lạc với người Việt Nam ở nước ngoài – TPHCM cho biết, hiện có gần 4 triệu người Việt Nam định cư tại hơn 100 quốc gia, lãnh thổ trên thế giới. Trong đó, là một trung tâm kinh tế lớn nhất nước, TPHCM đang có hơn 2 triệu Việt kiều, đa số ở các nước phát triển như Mỹ, Canada, anh, pháp, Đức, Úc…và khoảng 200 chuyên gia, trí thức đang về làm việc tại Đại học Quốc gia TPHCM. |
|
Nguồn: Novaland | |
|
In bài này
Gửi cho bạn bè
